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房地产拐点将至?

国庆假期前后,各地纷纷推出新一轮楼市调控新政。北京、天津、苏州、成都、郑州、无锡、济南、合肥、武汉、苏州、深圳,其中苏州出了2次政策,也就是过去的短短4天时间里,10个城市出台了11次调控。截止104日,已有15个城市出台了限购政策。

对此,有专家表示,各城市的调控政策有强有弱,其中北京、合肥的可谓“动了真格”,其他的调控也各具特色,这也预示了新一轮收紧调控的开始,可以说覆盖面非常广泛。预计接下去,还会有福州、东莞、珠海、石家庄、青岛等前期房价涨幅较快的城市,也会加入到调控的队伍中来。

而笔者认为,此轮一二线城市楼市密集调控拉开帷幕,意味着房价管控从过去的一线开始**蔓延到二线城市。从政策预期看,北京版新政,给其他一线城市(特别是深圳等城市)树立了榜样。此外,合肥的楼市调控则会对二线城市起到示范效应,看得出各地遏制楼市泡沫是经过细致谋划。那么,各地的楼市调控新政为何要在国庆假期集中推出呢?

首先,一二线城市房价涨幅过快,若不调控有失控之险。尽管8月以来多个热点城市楼市政策收紧,但9月百城新建住宅均价涨幅仍较8月扩大,81个城市环比上涨,较8月增加13个,深圳等六市同比涨逾40%。虽然,各级政府乐见房价平稳上涨,但不希望房价如野马脱绳,失去控制一般的飙升。

另有数据显示,20169月,国内100个城市(新建)住宅平均价格为12617/平方米,环比上涨2.83%,涨幅较上月扩大0.66个百分点。同比上涨16.64%,涨幅较上月扩大2.89个百分点。9月一线城市新建住宅均价涨幅大多超过百城平均水平,环比涨逾3.4%,同比涨逾21%

再者,政府希望通过调控的方式来影响房企与投资、投机者对房价的上涨预期,从而控制地价。截至前三季度,今年苏州地价同比涨幅约160%,合肥同比涨176.62%,南京同比涨129.07%,深圳同比涨165.12%,宁波同比涨162.68%,无锡同比涨271.71%,厦门同比涨184.42%。

现在看来,各地政府都希望通过遏制地价过快上涨,防止地价上涨预期传导至房价身上。数据显示:8月有26个城市环比涨幅超过1%13个城市环比涨幅超过3%70大城市新建商品房住宅平均环比涨幅高达1.26%,二手房住宅平均环比涨幅0.89%,刷新了单月上涨历史纪录。

而笔者忧虑的是,国内在2016年出现了210宗高价地块,如果地块在限价,以及降温的楼市环境之下,前期的各家地王很可能出现群体性套牢。可以肯定,一旦楼市出现降温,此前的高价地将面临运营压力,一旦房价下跌,前期地王将会付出惨重代价。

*后,各地政府出楼市调控政策意在让房地产“降杠杆”。去年,一场杠杆推动的股市大涨大落让大家记忆深刻,先来对比一下,去年6月中旬,券商融资余额达到了历史高峰2.26万亿元,再加上估算的场外配资1.52万亿元,场内外融资合计约4万亿元。

截至今年6月底,中国个人房贷余额是16.55亿元,如果按照二季度的房贷增加额推算,到了三季度末,房贷余额将达到17.9万亿元左右,单纯从杠杆资金的优良量而言,比去年股市泡沫,有过之无不及。前车之鉴,过高的楼市杠杆,极易引发楼市巨幅波动,所以化解高杠杆带来的系统性金融风险很有必要。

另有数据,目前中国居民房贷收入比是0.46,已经超过了日本房地产泡沫时期的水平。如果从新增房贷/新增地产销售看,美国2007年时的峰值为52.6%2016年上半年更是创历史新高至42%,已接近美国金融危机期间峰值水平。

现如今,越来越多的人担心房地产泡沫一旦破裂,会引发系统性金融危机,拖累整个国民经济。在这种背景下,政府也意识到留给政策调控的时间和空间已经不多,是该动真格的时候了。

面对,国庆长假前后各地政府频频发布楼市调控新政,各路专家都认为,本轮楼市调控一出,国内楼市明年一季度将出现拐点。当然,也有学者提出,房地产调控力度切忌过猛,否则会造成楼市大跌,危及经济和金融稳定。那么,本轮调控该怎么做才能既不伤及经济,而能够起到较好的调控效果呢?

其一,每一次楼市调控政策,总是“雷声大,雨点小”。之前的很多楼市调控政策出台后,重要的并非纸面评估其严厉与否,而是要放到实践中看其执行效果如何。因为在“上有政策,下有对策”的套路下,已经有太多看似雷霆万钧的“政策重拳”被市场轻轻一晃躲过。只有周密的执行力才能避免房地产市场再多一出“狼来了”的笑话。

其二,针对房地产的信贷政策应该逐步收紧。如果再像过去那样,调控政策各自为政,那也会陡劳无功。数据显示,7月房地产信贷占接近100%信贷额度基础上,8月人民币贷款增加9487亿元。其中住户部门贷款增加6755亿元,其中,中长期贷款增加5286亿元。

中长期贷款是以居民房贷为主。显然,如果信贷资源还是继续向房地产倾斜,即使各地出台轰轰烈烈调控政策,效果也会大打折扣。所以,对楼市的信贷是否收紧,关乎本轮房地产调控的成败。

其三,为了确保国内经济和金融的稳定,对一二线城市房地产要去泡沫,降杠杆,遏制过度投机,防范系统性金融风险。但对三四线城市的楼市,应该适当的给予政策方面的支持,用的支持其“去库存”。

所以不同的城市,不同的情况,要搞“差别化”调控政策,不要搞一刀切。若是盲目搞一刀切,会造成一二线城市房地产降温了,经济下行了,三四线城市去库存难题仍未解决。

国庆假期各地政府的楼市相继出台,这在历史上也属罕见。这彰显了各级政府控房价、降扛杆、去投机、防风险的决心。但是轰轰烈烈的政策能否起到预期效果,关键要看信贷政策的动向、楼市调控政策的执行力度等因素。如果各部门共同努力,并执行到位,那楼市投机性需求就会退潮,房价的拐点便会出现。

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